توصيه به ديگران

به گزارش تجارت فردا، در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده است به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.

این اتفاق نشان می‌دهد ابزارهای محرک تقاضای مصرفی خرید مسکن توانسته به مراتب بهتر و قوی‌تر از تسهیلات ساخت و ساز عمل کند.

یک آمار مربوط به میزان پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن در میانه تابستان حاکی است: مردادماه امسال 12 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده در حالی که تعداد تسهیلات ساخت پرداختی در این مدت معادل 11 هزار و 500 فقره بوده است.

 

این دو آمار مشخص می‌کند با توجه به اینکه بانک عامل بخش مسکن محدودیتی در پرداخت انواع تسهیلات ندارد، میل به خرید مسکن بیشتر از تقاضا برای سرمایه‌گذاری ساختمانی است. با این حال میزان تسهیلات پرداختی ساخت مسکن در مرداد امسال 53 درصد نسبت به مرداد سال گذشته رشد داشته است در حالی که میزان رشد تسهیلات پرداختی خرید، 20 درصد بوده است. علت رشد بیشتر در حجم پرداخت وام ساخت در شرایطی که تعداد این نوع وام‌ها کمتر از وام ساخت بوده است، به شدت رکود معاملات و ساخت و ساز در سال گذشته برمی‌گردد.

با توجه به اینکه سال گذشته سقف تسهیلات خرید مسکن در دو مرتبه از سال افزایش پیدا کرد، روند تعمیق رکود معاملاتی تقریباً از نیمه سال متوقف شد اما فرآیند سقوط تیراژ ساخت تا پایان سال گذشته ادامه پیدا کرد. به این ترتیب با توجه به شروع رشد خفیف حجم معاملات ناشی از افزایش خفیف میزان وام‌گیری متقاضیان از بانک در سال گذشته، در حال حاضر تعداد تسهیلات خرید پرداختی به متقاضیان با رشد کم، همچنان از تعداد تسهیلات ساخت پرداختی به سازنده‌ها، بیشتر است.

 

جزییات بیشتر از نبض بازار مسکن در دو نیمه سال نشان می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی پنج ماه اول امسال به چهار میلیون و 400 هزار تومان رسید که حدود 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد. قیمت مسکن تا نیمه شهریور نیز در همین سطح ثابت ماند.

قیمت واقعی مسکن در نیمه شهریور همچون مرداد، حدود یک درصد کاهش پیدا کرد در حالی که تیرماه، تورم نقطه‌ای مسکن بعد از 23 ماه حرکت در سطح زیرین منحنی تورم عمومی، تغییر مسیر پیدا کرد و باعث افزایش قیمت واقعی آپارتمان‌های پایتخت شد. اما ماه بعد، موقعیت منحنی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن به صورت بی‌سابقه، مجدداً نسبت به تورم عمومی، شیب منفی گرفت.

در طول دو و نیم دهه گذشته، مسیر حرکت دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن به گونه‌ای بوده که نقاط تقاطع این دو منحنی در فواصل زمانی متوسط دو تا سه سال، رخ داده است به این معنا که قیمت واقعی مسکن معمولاً سه تا چهار سال تحت تاثیر رشد قیمت اسمی کمتر از تورم، منفی بوده و سپس برای دو تا سه سال با سبقت شیب رشد قیمت ملک نسبت به شیب رشد عمومی قیمت‌ها (تورم)، قیمت واقعی دچار افزایش شده است.

 

در طول دوره‌های گذشته، سابقه نداشته قیمت واقعی مسکن در کوتاه‌مدت، از حالت رشد مثبت به رشد منفی یا بالعکس، تغییر وضعیت پیدا کند. اما در حال حاضر، قیمت واقعی ظرف دو سه ماه، تغییر شیب پیدا کرده است.

بروز این نوع رفتار قیمتی در بازار مسکن را می‌توان محصول تغییر رفتار فروشنده‌ها و شکل‌گیری معادلات جدید در معاملات عنوان کرد. سمت عرضه در واکنش به افزایش تقاضای خرید مسکن، به جای آنکه قیمت مدنظر خود را افزایش یا از فروش انصراف دهد، منافع بلندمدت خود را در بهره‌برداری از فرصت به وجود آمده ناشی از تقویت قدرت خرید مسکن، دانسته و در مسیر رشد غیرتورمی معاملات، گام برداشته است. این رفتار سبب صفر شدن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تابستان امسال شد.

 
دوئل در بازار مسکن

نیمه دوم امسال در بازار مسکن یک دوئل اقتصادی شکل می‌گیرد که ماحصل این رویایی، زمان و نحوه بروز رونق را مشخص خواهد کرد. طی ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری، 18 مهره کلیدی در رقابت دسته‌ای با یکدیگر، مسیرهای «معاملات ملک» و «ساخت و ساز» مسکونی را تعیین جهت می‌کنند و متناسب با برتری یا شکست مهره‌های رونق‌ساز، یکی از دو سناریوی ممکن برای هر کدام از این دو قسمت بازار اتفاق می‌افتد.

 

بازار ملک در نیم‌سال دوم 95 یک تفاوت شاخص با نیم‌سال اول دارد و آن «قرار داشتن در منطقه برزخ» است که از این بابت، اگرچه متغیرهای اقتصاد مسکن در حال حاضر حرکت رو به جلو از خود نشان می‌دهند اما ادامه مسیر به همان اندازه که «مستعد پیشروی» است، «شکننده و قابل بازگشت» به عقب یا متوقف ماندن در وضعیت فعلی است.

معاملات مسکن از اوایل بهار امسال از «رکود مطلق» دو سال و نیم گذشته خود خارج شد و به فاز پیش‌رونق یا همان فاز میانی رکود-رونق قدم گذاشت. از طرفی فعالیت‌های ساختمانی نیز طی ماه‌های اخیر به کف رکودی بازار برخورد کرده و روند ریزش بیشتر (تشدید رشد منفی) در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف شده است.

 

به این ترتیب در مقطع کنونی، هر دو قسمت بازار ملک در محدوده بیرونی فضای رکود قرار دارند اما در عین حال هنوز وارد فضای رونق نشده‌اند. رشد منفی معاملات خرید آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهرهای بزرگ که تا اواخر سال 1394 ادامه داشت، تابستان امسال به صعود 20 تا 30درصدی حجم تنظیم مبایعه‌نامه ختم شد.

 

تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید نیز اگر چه نسبت به سال گذشته بیشتر نشده اما میزان افت تیراژ امسال از میزان افت تیراژ سال گذشته، فراتر نرفته است. در تهران ماهانه برای حدود پنج هزار واحد مسکونی جدید پروانه صادر می‌شود که قابلیت افزایش تا دست‌کم 10 هزار واحد را دارد. همچنین ماهی در حدود 14 تا 15 هزار آپارتمان نیز در شهر تهران خرید و فروش می‌شود که این شاخص نیز تا حداقل 17 هزار واحد مسکونی امکان افزایش دارد.

 

اگر این دو شاخص به سطح مورد انتظار برسد، می‌توان فاز بازار را رونق توصیف کرد. مجموعه ابعاد و متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر شاخص‌های اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: نیمه دوم امسال قسمت‌های «معاملات» و «ساخت و ساز» بازار ملک تحت تاثیر رقابت دسته‌ای 18 مهره قرار می‌گیرند به طوری که آینده معاملات مسکن از نتیجه زورآزمایی شش مهره رونق‌ساز و چهار مهره برهم‌زننده نظم فعلی، مشخص می‌شود. همچنین فرجام سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بازار املاک مسکونی تهران نیز از نحوه برهمکنش شش مهره تحرک‌بخش و دو مهره رخوت‌زا، معلوم خواهد شد.

از بین این 18 مهره، بازی هشت مهره کلیدی، بیشترین نقش را در تعیین جهت بازار ملک دارد به طوری که با رفتارشناسی مجموعه عوامل اصلی و فرعی اثرگذار می‌توان چشم‌انداز نیم‌سال دوم معاملات مسکن و ساخت و ساز را در دو سناریوی «رونق غیرتورمی» یا «درجا زدن بازار» ترسیم کرد. در بازار معاملات مسکن، آنچه هم‌اکنون باعث شتاب‌بخشی به خرید و فروش‌ها شده، سه مهره اصلی شامل وام خرید، فروشنده‌های مجهز به رفتار اصلاحی و نرخ سود بانکی است.

اثر مثبت تسهیلات خرید مسکن (وام‌های 110 میلیون‌تومانی بدون سپرده و 80 و 160میلیونی صندوق پس‌انداز یکم) در رشد معاملات را می‌توان از روی افزایش حجم فروش واحدهای با متراژ بالا ردیابی کرد. عمده متقاضیان خرید مسکن در مراجعه به بنگاه‌های املاک، به یکی از انواع تسهیلات خرید مجهز هستند که این نیز نشانگر دوم بابت تحریک تقاضا از محل تسهیلات خرید به حساب می‌آید.

 

در سمت مقابل، رفتار متفاوت فروشنده‌ها نسبت به دوره‌های قبلی خروج از رکود مسکن که به‌صورت افزایش عرضه فایل فروش و نه انصراف از فروش جلوه پیدا کرده، باعث نوعی هم‌افزایی در جهت رونق معاملات شده است.

در تهران طی ماه‌های گذشته متوسط قیمت پیشنهادی فقط سه درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده که این رفتار فروشنده‌ها نیز فضا را برای بروز رونق غیرتورمی در کوتاه‌مدت کاملاً هموار کرده است.

 

در این میان، کاهش نرخ سود سپرده بانکی باعث کاهش جاذبه مسموم بازار پول و پایان دادن به حبس دارایی نقدی متقاضیان مصرفی مسکن در بانک‌ها شده و بخشی از سپرده‌گذاران را به خارج کردن منابع سپرده‌ای خود از بانک برای خرید یا تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی‌شان، مصمم کرده است.

 
در کنار این سه مهره اصلی، عواملی همچون «بهبود شرایط کلان اقتصاد ناشی از رشد اقتصادی و تقویت سطح عمومی درآمدها»، «پایان طبیعی دوره رکود مطابق زمان‌بندی سیکل‌های تجاری مسکن در 25 سال گذشته» و «فراوانی نسبی آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز در بازار املاک آماده فروش» از شکل‌گیری رونق معاملات پشتیبانی می‌کنند.

 

برای این قسمت از بازار مسکن، سناریوی محتمل «شکل‌گیری رونق غیرتورمی در اواخر پاییز امسال» است. در قالب این سناریو، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران با افزایش خفیف روبه‌رو می‌شود و سطح قیمت نیز با نوسان ماهانه به گونه‌ای رشد خواهد کرد که میزان افزایش آن نسبت به مدت مشابه سال 1394، آنچنان از سطح نرخ تورم نقطه‌ای فراتر نرود.

اما در صورتی که عوامل ناگهانی ناشی از تغییر و تحولات پیش‌بینی‌نشده از بیرون بازار مسکن، ظاهر شود یا اینکه مهره‌های ضدرونق در جریان دوئل، بر بازار مسلط شوند در این صورت، معاملات در قالب سناریوی دوم در همین وضعیت مابین رکود و رونق «درجا» خواهد زد و حتی در برخی ماه‌های پاییز و زمستان سال جاری، حجم خرید و فروش آپارتمان با کاهش ماهانه مواجه خواهد شد اما انتظار می‌رود شیب تغییرات نقطه‌ای کماکان مثبت باشد. آنچه سناریوی دوم را شکل می‌دهد دو مهره کلیدی شامل «پایان فصل نقل و انتقالات ملکی» و «صعود احتمالی قیمت اوراق وام خرید مسکن» است.

 

شروع فصول سرد سال به‌صورت خودکار میل به خرید مسکن را کاهش می‌دهد که البته این رفتار سنتی دست‌کم در سال گذشته تکرار نشد. از طرفی، قیمت اوراق وام خرید مسکن در صورتی که حجم عرضه اوراق از جانب بانک مسکن دوباره کاهش پیدا کند و اتفاقی شبیه اوایل تابستان امسال در بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات 110 میلیون‌تومانی بیفتد، قیمت اوراق مجدداً جهش خواهد کرد و به مرز 100 هزار تومان برای هر فقره اوراق 500 هزارتومانی خواهد رسید.

 

در این صورت، به خاطر گران شدن امتیاز وام، امکان خرید مسکن برای متقاضیان سلب می‌شود. علاوه بر این دو مهره، مولفه‌های «سرکوب تقاضای خرید آپارتمان‌های متراژ بزرگ ناشی از خلأ تسهیلات لیزینگ» و «رشد احتمالی قیمت مسکن» نیز نقش منفی را در بروز رونق در معاملات ایفا می‌کنند.

بررسی‌ مهره‌های مقابله‌گر رونق-رکود در بازار ساخت و ساز نیز بیانگر آن است که رشد معاملات خرید و وجود حجم قابل توجهی ساختمان نیمه‌کاره در شهر تهران و سایر شهرها، دو مولفه پیش‌برنده برای رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود. سازنده‌ها به پشتوانه بازگشت تقاضای خرید به بازار، می‌توانند به پروژه‌های نیمه‌کاره خود مراجعه و از کوتاه‌ترین مسیر برای رونق‌بخشی به ساخت و ساز استفاده کنند. در مقطع فعلی، سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به مراتب هزینه و منابع کمتری نسبت به شروع پروژه‌های جدید نیاز دارد.

ثبات نسبی قیمت زمین بعد از تخلیه حباب سال 1392، کاهش قیمت مصالح ساختمانی و تکمیل ظرفیت انبار کارخانه‌ها، تسهیلات ساخت سه‌رقمی بدون سپرده و همچنین بازدهی نسبتاً پایین سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب مسکن، چهار مولفه دیگر رونق‌ساز در بازار ساخت و ساز هستند که در کنار دو مولفه اصلی، می‌تواند سناریوی محتمل برای این قسمت از بازار ملک طی نیمه دوم امسال را رقم بزند.

 

با این حال، دو مهره شامل «اختلال بازار پیش‌فروش» و «رکود سنگین در فروش بزرگ‌متراژها»، مسیر خروج از رکود را برای بازار ساخت‌و‌ساز دشوار کرده است. در صورتی که سازنده‌ها نتوانند طی ماه‌های آتی از پس این دو مانع بربیایند، سناریوی دوم که همان تداوم رشد منفی در تیراژ ساخت و سازهای مسکونی است، اتفاق خواهد افتاد.

 

بخشی از متقاضیان خرید مسکن همواره در زمان شروع رونق معاملات که با افزایش خفیف قیمت همراه می‌شود، میل شدید به پیش‌خرید پیدا می‌کنند تا با خرید زمان، از یک سو خود را از افزایش قیمت در آینده مصون کنند و از سوی دیگر بتوانند بهای خرید را به‌صورت قسطی در اختیار سازنده (فروشنده) قرار دهند. اگر مشکلات قانون پیش‌فروش مسکن حل شود، بازار ساخت و ساز از این مسیر تحریک خواهد شد.

 

 

ردیابی سمت و سوی بازار مسکن از سه کانال

 علی چگینی*: با توجه به شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن از جمله کم‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت و وجود تقاضای سوداگرانه مسکن، متغیرهای اصلی این بازار شامل قیمت، حجم معاملات و سرمایه‌گذاری، در عموم کشورها از نوسانات نسبتاً بالایی برخوردار است.

در ایران نیز بازار مسکن نه‌تنها از این امر مستثنی نیست بلکه در دهه‌های اخیر به دلیل بالا بودن نرخ تورم عمومی و نوسان شدید در متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز، نرخ سود بانکی و رشد اقتصادی یا انحراف منابع برخی از سیاست‌های اقتصادی به بازار سوداگرانه مسکن، قیمت مسکن و سایر متغیرهای بخش مسکن از نوسانات شدیدتری نسبت به بسیاری از کشورها برخوردار بوده و دوره‌های رونق و رکود به صورت متوالی در این بخش روی داده است.

در این راستا مشاهدات عینی و آماری نشان می‌دهد که در ادامه دوره‌های رونق و رکود، در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل نوسانات شدید در نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسکن نیز با شوک قیمتی و افزایش حجم معاملات و ساخت‌و‌ساز مواجه شد و در پی آن از نیمه دوم سال 1392، از یک طرف با ایجاد ثبات در بازار ارز و کالا و خدمات و از طرف دیگر با کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و شرایط تحریمی، بخش مسکن با ثبات در قیمت و کاهش حجم ساخت‌و‌ساز روبه‌رو شد.

با وجود این آمارها نشان می‌دهند بازار مسکن در نیمه اول سال جاری تا حدودی با تحریک در تقاضا و افزایش نسبی قیمت مواجه شد و به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم سال) نیز ضمن ادامه این روند، به تدریج ساخت‌و‌ساز مسکن نیز از رکود خارج شود. ولی جهت بررسی دقیق‌تر بازار مسکن در شرایط فعلی و روند احتمالی آن در ادامه سال جاری، ضروری‌ است تا متغیرهای این بازار مورد بررسی قرار گیرد. بدین منظور در ادامه به بررسی متغیرهای قیمت و حجم معاملات در بازار مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی و همچنین اجاره‌بها پرداخته می‌شود.

1- قیمت مسکن

همان‌طور که از نمودار 1 پیداست در سال‌های 1391 و 1392 بازار مسکن با شوک قیمتی مواجه شد و در سال‌های 1393 و 1394 با ایجاد ثبات نسبی در اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی، با ثبات نسبی در قیمت‌ها مواجه بوده است.

 

ولی در پنج‌‌ماهه اول سال 1395 به دلیل اجرای برخی از سیاست‌های اقتصادی (از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن) و همچنین کاهش قیمت واقعی مسکن، تقاضا و به تبع آن قیمت مسکن به‌طور نسبی با افزایش مواجه شده است.

2- تعداد معاملات

در شرایطی که بازار مسکن از عرضه کافی برخوردار باشد تعداد معاملات مسکن متاثر از شرایط تقاضاست. از نیمه دوم سال 1392 تا 1394 به دلیل حاکم شدن شرایط رکودی بر بازار مسکن و کاهش تقاضای مسکن و به دلیل کم شدن قدرت خرید خانوارها، با وجود حجم زیاد عرضه واحدهای نوساز، تعداد معاملات نسبت به سال 1390 و 1391 با کاهش روبه‌رو شد (نمودار 2).

ولی در پنج‌ماهه اول سال 1395 به نظر می‌رسد بازار مسکن با افزایش نسبی تقاضا مواجه شده و تعداد معاملات در شهر تهران نیز در این پنج ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل با 12 درصد افزایش به حدود 65 هزار واحد رسیده است.

  3- تعداد پروانه‌های ساختمانی

عموماً با افزایش تقاضا و به تبع آن ایجاد رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن، امکان فروش واحد تکمیل‌شده توسط سازندگان مهیا می‌شود و انگیزه و همچنین توان سازندگان جهت سرمایه‌گذاری مجدد در بازار ساخت‌و‌ساز نیز افزایش می‌یابد.

در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل وجود رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن و همچنین متاثر از ورود برخی نهادها و موسسات اعتباری و غیراعتباری به بازار ساخت‌وساز، تقاضا برای صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافت به‌طوری که در این دو سال در شهر تهران به استعداد بیش از 430 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد.

 

ولی با بروز رکود در بازار معاملاتی و عدم افزایش متناسب تقاضا در مقایسه با افزایش عرضه واحدهای تکمیل‌شده و نوساز در سال‌های 1392 تا 1394، انگیزه و توان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن کاهش یافت و تعداد پروانه‌های ساختمانی سیر نزولی پیدا کرد.

با ادامه این روند در چهار‌ماهه اول سال 1395 نیز (با وجود رونق نسبی در بازار معاملاتی) صدور پروانه‌های ساختمانی حدود 24 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است (نمودار شماره 3).

4- اجاره‌بهای مسکن

اجاره‌بها در میان‌مدت و بلند‌مدت عموماً تابع نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن است به‌طوری که با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، موجران برای کسب بازدهی مناسب و حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، در میان‌مدت و بلندمدت اقدام به افزایش متناسب اجاره‌بها می‌کنند ولی با توجه به سهم بالای اجاره‌بها در سبد مصرفی خانوار و محدود بودن قدرت اقتصادی خانوارهای مستاجر، در کوتاه‌مدت نرخ رشد اجاره‌بها (به خصوص در زمان افزایش شدید نرخ رشد قیمت مسکن یا تورم عمومی)، نمی‌تواند متناسب با رشد این دو شاخص افزایش یابد و عموماً دامنه نوسانات اجاره‌بها کمتر از نوسانات تورم عمومی و قیمت مسکن است.

همان‌طور که از نمودار 4 نیز مشخص است در سال‌های 1391 و 1392 با وجود افزایش شدید نرخ تورم عمومی، اجاره‌بها از نرخ رشد کمتری برخوردار بوده است و از سال 1393 به بعد نیز سیر نزولی نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم عمومی است.

از این‌رو با توجه به مباحث فوق‌الذکر می‌توان نتیجه گرفت تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن در پی رکود در اقتصاد کشور و کاهش قدرت خرید خانوار از نیمه دوم سال 1392 تا پایان سال 1394 با کاهش مواجه شد به‌طوری که در این دوره حجم تقاضا متناسب با عرضه واحدهای مسکونی نوساز نبوده لذا قیمت مسکن با ثبات نسبی و ساخت‌و‌ساز و تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی با کاهش مواجه شده است.

ولی با اعمال برخی سیاست‌های اقتصادی از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی برخی از ابزارهای مالی در حوزه مسکن و تاثیرات واقعی و روانی آنها بر بازار مسکن و همچنین ثبات در قیمت مسکن و افزایش درآمد اسمی خانوار طی سال‌های اخیر، تا حدودی انگیزه و همچنین توان مالی خانوار و متقاضیان مسکن در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن شده است.

در خصوص قیمت مسکن نیز لازم به اشاره است که پس از یک دوره ثبات قیمتی در بازار مسکن و عقب ماندن شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت بازارهای رقیب و تورم عمومی، قیمت در بازار مسکن به دلیل افزایش تقاضا در این بازار تا حدودی در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته است.

برای ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم) نیز پیش‌بینی می‌شود اگرچه به دلیل تغییرات مثبت در متغیرهای تاثیرگذار بر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت مسکن، این دو شاخص همچنان با افزایش مواجه خواهند شد ولی به دلیل نبود تقاضای سوداگرانه ناشی از کنترل انتظارات تورمی در کشور و عدم سرکوب مالی در سیستم بانکی و همچنین نبود قدرت خرید کافی در برخی از خانوارهای متقاضی مسکن، تعداد معاملات و به خصوص قیمت مسکن با شوک مواجه نخواهند شد و پیش‌بینی می‌شود افزایش قیمت مسکن در کل سال 1395 (با احتساب افزایش قیمت‌های صورت‌پذیرفته در شش‌ماهه اول سال)، در حدود نرخ تورم عمومی باشد.

درباره ساخت‌و‌ساز مسکن و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز با توجه به تجربیات دوره‌های رونق و رکود گذشته پیش‌بینی می‌شود به دلیل رونق معاملاتی و به تبع آن مهیا شدن شرایط فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن منابع مالی سازندگان و همچنین مجموعه اقدامات صورت‌پذیرفته جهت تقویت طرف عرضه مسکن از جمله افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، در نیمه دوم سال جاری به تدریج شاهد افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن باشیم.

همچنین در خصوص بازار اجاره نیز پیش‌بینی می‌شود به دلیل وجود عرضه مناسب مسکن استیجاری، ثبات نسبی در نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن (به عنوان متغیرهای تاثیرگذار بر بازار اجاره) و اتمام زمان جابه‌جایی مستاجران، اجاره‌بها در شش‌ماهه دوم سال 1395 با نوسان قابل توجهی مواجه نشود.

 

شروط مکمل رونق‌گیری مسکن

 بهروز هادی‌زنوز: اقتصاد کشور در دهه گذشته با پدیده‌هایی روبه‌رو شد که آن پدیده‌ها امروز علت برخی از مشکلات جدی اقتصاد ایران هستند. یکی از مشکلات کنونی عمر رکود حاکم در بخش مسکن است. ماندگاری و نامیرایی رکود در این بخش ریشه در سیاست‌های میانه دهه 80 به بعد دارد که می‌توان از آن تحت عنوان «رونق نقدی» یاد کرد.

 

در این دوره سیاستگذار منابع استحصال‌شده را که عمدتاً منشأ نفتی داشت به شکل نقدی به اقتصاد کشور تزریق کرد. این تزریق نقدی دومینویی را شکل داد که به تدریج و سلسله‌ای آثار و پیامدهای خود را به سایر بخش‌ها منتقل کرد. اولین قطعه این دومینو را درآمدهای نفتی تشکیل داد و افزایش قیمت نفت در شدت تخریب آن موثر بود.

زنجیره‌ای شدن پدیده مورد اشاره به این صورت بود که با افزایش درآمدهای حاصل از فروش نفت، مازاد تجارت خارجی ایجاد شد و این مازاد خود را به شکل افزایش دارایی‌های خارجی نشان داد. با افزایش دارایی‌های خارجی و رسوب آن در ترازنامه بانک مرکزی میل تبدیل منابع ارزی به ریالی افزایش یافت.

 

با تبدیل این منابع به ریال، پایه پولی افزایش یافت. تزریق این پول از طریق شبکه بانکی ضریب فزاینده را نیز بالا برد. در نتیجه رشد و در ادامه حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافت. به‌واسطه آنکه هاضمه اقتصاد ایران قدرت جذب این میزان نقدینگی را نداشت و بخش واقعی به سرعت بخش مالی و اعتباری امکان رشد نداشت گرایش‌های تورمی در اقتصاد ایران به وجود آمد. دولت برای مقابله با این گرایش‌های تورمی تلاش کرد که نرخ اسمی ارز را تثبیت کند.

 

با تثبیت نرخ ارز جریان تجاری به‌صورت یکطرفه و به نفع واردات شد. بنابراین زنجیره دومینو دوشاخه شد؛ از یک طرف سیاست‌های انبساطی قدرت خرید خانوار و هزینه‌های تولید را نشانه رفت و از سوی دیگر تثبیت نرخ ارز موجب تحلیل توان تولید داخلی در مقایسه با رقبای خارجی شد. بنابراین بخش قابل تجارت اقتصاد ایران کاملاً آسیب دید اما این زنجیره تحلیلی چه ارتباطی با بخش مسکن دارد؟

پاسخ این است که گرفتاری امروز بخش مسکن اتفاقاً از همین نقطه آغاز شد زیرا با از دست رفتن قدرت بخش قابل تجارت، بخش غیرقابل تجارت، پناهگاه پول تزریق شده به اقتصاد و در ادامه سرمایه‌های سرگردان و وحشی موجود در آن بود.

 

با هجوم سرمایه به این بخش در اشکال مختلف تقاضا در این بازار داغ شد. قیمت املاک به شدت بالا رفت و عرضه‌کنندگان برای سرمایه‌گذاری در این بخش انگیزه‌های قوی یافتند. تب سرمایه‌گذاری چنان بالا گرفت که حتی بانک‌ها نیز که واسطه اعتبارات بودند از طریق شرکت‌های خود به این بازار وارد شدند و شهرها از املاک اداری و تجاری پر شد.

 

این حضور املاک لوکس را به مکانی برای پس‌انداز و پارک سرمایه‌ها تبدیل کرد. طبیعتاً حبابی شدن قیمت در بخش املاک لوکسی با مقیاسی دیگر به سایر اشکال مسکن از جمله مسکن ساخته‌شده برای طبقه متوسط نیز سرایت کرد. در این بحبوحه دولت نیز دست به ابتکار دیگر زد. با اجرای طرح مسکن مهر برای گروه‌های کم‌درآمد و با اتکا به چاپ پول، دو طرف طیف این بازار یعنی مسکن لوکس و مسکن ارزان‌قیمت با مازاد عرضه نسبت به تقاضا مواجه شد.

 

با تکانه‌های تورمی ناشی از این سیاست و شوک ناشی از تحریم‌ها، بخش‌های مختلف اقتصاد با رکود روبه‌رو شد. منابع دولت به دلیل تحریم خرید نفت ایران و اختلال در انتقال منابع به شدت کاهش یافت. ارتباط کارگزاری بخش زیادی از بانک‌ها به دلیل تحریم‌های اعمالی مختل شد بنابراین آنها یکی از محوری‌ترین جریان‌های درآمدی خود را از دست دادند. نوسان‌های ناشی از نرخ ارز، پناهگاه‌های جدید برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ایجاد کرده بود.

 

در مجموع این عوامل موجب شد بخش مسکن به رکود برود. این اتفاق گرچه در گذشته نیز تکرار شد اما به جهت عمر رکود با دیگر دوره‌ها متمایز است. آثار ناشی از سیاست‌های گذشته، تحریم‌ها و تنگنای حاکم بر بانک‌ها موجب شد بازار پول با پرداخت نرخ سود بالا ایستگاه جذابی برای سرمایه‌ها باشد. بنابراین سرمایه‌ها به‌ جای توزیع در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن در شبکه بانکی متراکم شد تا یکی از طولانی‌ترین رکودها در این بخش رقم بخورد.

  سیاست‌های طراحی‌شده

با استقرار دولت جدید سیاستگذاران مسکن اصرار داشتند با بهره‌گیری از صندوق‌های پس‌انداز و برخی ابزارهای تجربه‌شده در دیگر کشورها اقدام به تحریک تقاضا در این بخش کنند. در مقابل سیاستگذار پولی به دلیل نرخ بالای تورمی و فاصله‌گیری از سیاست‌های انبساطی گذشته به شدت در برابر پیشنهادهای ارائه‌شده وسواس به خرج داد.

 

نتیجه این نگاه گفت‌وگوهای طولانی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی بود. سرانجام این مذاکرات مجموعه‌ای از سیاست‌ها در قالب راه‌اندازی صندوق یکم، آزاد‌سازی تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی بازار ثانویه، افزایش سقف اوراق خرید مسکن و... بود.

 

این سیاست‌ها با هدف تحریک و تشویق تقاضا برای ورود به بخش مسکن طراحی شد تا از این طریق این بخش و در ادامه سایر بخش‌های مرتبط با آن از رکود و کسادی چند سال اخیر خارج شوند. اما تمامی این سیاست‌ها با توجه به جامعه مخاطب در نظر گرفته شده با دو ضعف اساسی روبه‌رو است؛ ضعف نخست به محدودیت قدرت خرید خانوار و مکفی نبودن حجم اعتبارات در نظر گرفته شده برای آنان بازمی‌گردد. هزینه بالای تامین مالی و میزان اقساط در نظر گرفته شده نیز ضعف دوم این طراحی‌هاست.

البته در کنار این دو ضعف شرایط و مشکلات برخی بانک‌ها نیز موجب شد عملاً برخی طراحی‌ها در نطفه خفه شود زیرا بانک‌ها نیز تمایلی به بازپرداخت تسهیلات طولانی‌مدت با نرخ‌های ابلاغ شده در بخش مسکن نداشتند. به همین دلیل به نظر می‌رسد سیاستگذار بار اصلی رونق در بخش مسکن را بر عهده بانک عامل گذاشته و با هدف ترغیب متقاضیان اقدام به کاهش نرخ سود پس‌انداز در دو مرحله کرد. اطلاعات اولیه نشان می‌دهد با تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق یکم حجم ثبت‌نام در مقایسه با گذشته رشد داشته است.

اثربخشی سیاست‌ها

رشد تعداد ثبت‌نام‌ها و نسیم ملایمی که در بخش معاملات احساس می‌شود برخی از تحلیلگران و سیاستگذاران را امیدوار به رونق در این بخش کرده است. اما در ذهن برخی دیگر از تحلیلگران بیش از تغییر آب و هوا در بخش مسکن، پایداری وضعیت جوی محل پرسش است. از این نگاه آنچه باید بر آن تاکید شود رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش است. از همین رو آنان نشانه‌های کنونی را با احتیاط رصد می‌کنند.

شرایط حاکم بر قیمت مسکن و سیاست‌های طراحی‌شده فرصت مناسبی برای خریداران قرار داده است اما خریداران حاضر در این فصل از جنس خرده‌سرمایه‌گذاران هستند زیرا با وجود قیمت‌های مناسب و وام‌های مناسب کماکان بخشی که بر عهده سمت تقاضاست از عهده تمامی دهک‌های میان درآمدی خارج است. غیبت بخشی از میان درآمدها، در کنار حاضر نبودن دو سر تقاضا در بازار مسکن (دهک‌های کم‌درآمد و دهک‌های با درآمد بالا) می‌تواند نشانه‌ای از باز نشدن کامل چتر رونق در این بازار باشد.

وجود مسکن مهر و انباشتگی عرضه آن در سطح کم‌درآمد و مازاد عرضه در بخش‌های تجاری و لوکس اینرسی رونق کامل در بازار مسکن خواهد بود. خانه‌اولی‌ها نیز که محور سیاست‌ها قرار گرفته‌اند در رونق‌بخشی برد محدودی دارند. این برد محدود البته بیش از آنکه ناشی از جمعیت این بخش باشد به‌واسطه تکمیل نبودن ابزارهای در نظر گرفته شده است.

میزان سپرده‌گذاری در نظر گرفته شده از توان بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها خارج است. دوره بازپرداخت در مقایسه با دوره‌های زمانی در بازارهای توسعه‌یافته بسیار کوتاه‌تر است. کوتاهی دوره بازپرداخت موجب فشار به ارقام اقساط ماهانه می‌شود که از قدرت پرداخت اکثریت گروه هدف خارج است. بنابراین با وجود تحولات صورت گرفته نباید در نیمه دوم سال انتظار معجزه داشت. سیاستگذار برای بسترسازی رونق و پایداری باید گام‌های تکمیلی را بردارد.

 

دوره تسهیلات: دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن هم‌اکنون 12 سال است. این دوره باید همانند دیگر کشورها به 20 تا 30 سال افزایش یابد. سقف تسهیلاتی: با وجود اقدامات انجام شده اما کماکان سقف تسهیلات کنونی کفاف تحریک کامل تقاضا را نمی‌دهد زیرا قدرت خرید خانوارها در سال‌های گذشته به شدت تخریب شده است. بنابراین سقف تسهیلاتی نیز کماکان باید افزایش یابد.

البته این دو موضوع حتماً مدنظر سیاستگذار قرار دارد اما نبود منابع مانع از اتخاذ چنین تصمیم‌هایی شده است به همین دلیل پیشنهاد می‌شود سیاستگذار در ادامه خلأهای کنونی در بازار اعتبارات را رفع کند. اولین خلأ می‌تواند قیدهایی باشد که برای جامعه هدف گذاشته شده است.

 

در صورت رفع قیود مثل خانه‌اولی امکان جمع‌آوری منابع بیشتر از سمت تقاضا افزایش می‌یابد. استقرار یک نظام اعتباری و تعریف دامنه‌ای از نرخ‌های سود بسته به اعتبار افراد به جای یک نرخ واحد می‌تواند ریسک نکول و هزینه‌های بانک عامل را کاهش دهد. فعال‌تر کردن بازار رهن ثانویه اقدامی دیگر است که باید در دستور کار قرار گیرد. پاسخ به نیازهای گروه‌های کم‌درآمد از مسیر همانند سیاست مسکن اجتماعی با همکاری شهرداری گام دیگری است که باید دنبال شود.

 

اگر این مجموعه از اقدامات در پرتو ثبات اقتصاد کلان و مدیریت انتظارات تورمی پیش رود می‌توان امیدوار بود بخش مسکن به جهت نظام تامین مالی پیشرفته وارد یک چرخه رونق شد در غیر این صورت به‌صورت موسمی امکان دارد نسیمی وزیدن گیرد اما نسیم توان مطبوع کردن اتمسفر حاکم بر این بخش را نخواهد داشت.