توصيه به ديگران
 
کد مطلب: 273705
لیزینگ مسکن هم می‌آید
تاریخ انتشار : يکشنبه ۱۰ خرداد ۱۳۹۴ ساعت ۱۴:۱۴
با حذف دو مانع اصلی از پیش پای شرکت های لیزینگ برای ورود به حوزه تامین مالی مسکن، اخیرا امکان رفع مانع آخر نیز با ارائه یک پیشنهاد از جانب انبوه سازان، فراهم شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، در جریان تدوین پیش نویس مربوط به «نحوه فعالیت و راه اندازی لیزینگ مسکن»، طرح عرضه غیرنقدی یا همان فروش بلندمدت آپارتمان های نوساز در قالب بازار خرید اعتباری، روی میز تصمیم گیران قرار گرفته که در صورت موافقت نهایی با آن، چالش تامین منابع با سود بالا برای شرکت های لیزینگ حل می شود.

در این طرح، با تشکیل مثلث «انبوه ساز، لیزینگ و خریدار»، آپارتمان های رسوب شده در بازار راکد ملک به صورت اقساط ۵ تا ۱۲ ساله و با مدل اجاره به شرط تملیک، به متقاضیان مصرفی واگذار و در ازای فروش غیرنقدی، درصدی به قیمت روز و نقدی واحد مسکونی، اضافه می شود. این فرآیند، نیاز لیزینگی ها به منابع نقدی را که علی القاعده باید با نرخ های به مراتب بالاتر از سقف سود ۲۱ درصدی تسهیلات لیزینگ تامین شود، پوشش می دهد.

پیش تر، چالش «تورم فزاینده» و «جذابیت سود سفته بازی در بازارهای غیرمولد» به عنوان موانعی که همواره پرداخت تسهیلات لیزینگ را با ریسک مواجه می کرد، برطرف شد. دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن که به ابزارهای نوین تامین مالی از جمله لیزینگ اختصاص دارد، در دو وزارتخانه، مراحل پایانی را طی می کند.

دومین طرح عملیاتی برای توانمندسازی مالی «متقاضیان مسکن» متفاوت از اولین طرح تازه مصوب شده، آماده بررسی نهایی شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، انبوه سازان و شرکت های لیزینگ در پیشنهادی مشترک به گروه کارشناسی مسوول بررسی طرح راه اندازی لیزینگ مسکن در دولت، آمادگی خود را برای ایجاد مثلث «عرضه و فروش اعتباری (غیرنقدی) آپارتمان به متقاضیان مصرفی از طریق واسطه مالی معتبر» اعلام کردند. در صورت موافقت با تشکیل مثلث «انبوه ساز، لیزینگ و خریدار»، آخرین مانع در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن بعد از رفع دو مانع ابتدایی، برداشته می شود. تجهیز منابع مالی بخش مسکن به این شکل، برخلاف طرح تشکیل صندوق پس انداز مسکن که صرفا وام خرید را هدف قرار داده است، تسهیلات را همزمان در اختیار دو سمت عرضه و تقاضا قرار می دهد و باعث تحریک دو جریان ساخت وساز و معاملات مصرفی آپارتمان می شود.

در این پیشنهاد، کانون شرکت های لیزینگ برای پوشش ۷۰ درصدی قدرت خرید مسکن در قالب ارائه تسهیلات ۵ تا ۱۲ ساله به متقاضیان برنامه ریزی کرده و انبوه سازان نیز برای فروش واحدهای از قبل ساخته شده خود که طی دو سال گذشته تحت تاثیر رکود مسکن، در بازار فروش رسوب شده است، واگذاری به صورت اجاره به شرط تملیک از کانال شرکت های لیزینگ را پذیرفته اند.

در این فرآیند مثلثی شکل، واحدهای مسکونی مجتمع های بزرگ یا ساختمان های کم واحد، به واسطه ضمانت بانک ها و شرکت های لیزینگ دارای مجوز، با فرمول های متنوع شامل از دم قسط یا ترکیب نقد و اقساط با درصدهای مختلف، توسط انبوه سازان به خریداران عرضه می شود و در ازای فروش اعتباری و مدت دار آپارتمان ها، مبلغی اضافه تر از فروش نقدی، به سازنده تعلق می گیرد.

طبق مصوبه ماه گذشته شورای پول و اعتبار، حداکثر سود تسهیلات لیزینگ ۲۱درصد تعیین شده است. بنابراین در مدلی که شرکت های لیزینگ با هماهنگی انبوه سازان طراحی کرده اند، اجازه دارند در فروش واحدهای مسکونی به صورت اجاره به شرط تملیک (پرداخت بهای مسکن در بلندمدت) قیمت نهایی را حداکثر ۲۱درصد اضافه تر از بهای روز فروش نقدی تعیین کنند تا بخشی از ارزش معامله را بابت کارمزد دریافت کرده و بقیه را به سازنده بپردازند. شرکت های لیزینگ در دو دولت قبل با دستور سیاست گذار پولی، از پرداخت هر نوع تسهیلات مسکن منع شده بودند. اما اردیبهشت سال۹۳ کانون شرکت های لیزینگ برای اجرای طرح «خرید اعتباری مسکن یا همان پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مسکن»، پیشنهادی از طریق وزارت راه وشهرسازی به بانک مرکزی ارائه کرد و طی این یک سال، لااقل دو بار طی نامه رسمی وزیر به مقامات بانکی، درخواست تسریع در رسیدگی به آن مطرح شد. هم اکنون طرح راه اندازی لیزینگ مسکن، ضمن دریافت موافقت اولیه از جانب مسولان، وارد آخرین گردنه تصمیم گیری شده است.

دو مانع برداشته شد، یکی مانده است
راه اندازی لیزینگ مسکن به عنوان تکلیف ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن، از سال ۸۸ لازم الاجرا شد؛ اما از آن زمان تا اواسط سال ۹۲، به خاطر یک سوءبرداشت از پیامدهای این طرح (تحریک قیمت)، در بایگانی دولت محبوس شد و طی یک سال و نیم اخیر که از آرشیو مصوبات خارج شده، اجرای آن معطل صدور مجوز از جانب بانک مرکزی مانده است. برای این منظور، سال گذشته کمیته کارشناسی مشترک مرکب از کارشناسان اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی، کارشناسان پولی و مالی وزارت اقتصاد، کارشناسان بانک مرکزی و نمایندگان شرکت های لیزینگ تشکیل و ماحصل آن در اسفند ۹۳ منجر به تدوین پیش نویس آیین نامه نحوه استفاده از شرکت های واسپاری (لیزینگ) در تامین مالی بخش مسکن شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین جزئیات اقدامات صورت گرفته برای راه اندازی لیزینگ مسکن حاکی است در حال حاضر دو مانع بزرگ اقتصادی برای فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن، از جلوی پای لیزینگی ها برداشته شده و برای حذف آخرین مانع نیز اخیرا پیشنهادی از سمت انبوه سازان ارائه شده است.شرکت های لیزینگ و برخی کارشناسان مرجع سیاست گذار پولی در یک سال و نیم اخیر، «روند فزاینده تورم» و «عدم جذابیت تسهیلات دهی به بخش مسکن تحت تاثیر نرخ سود پایین تر از تورم» را دو چالش برای راه اندازی بازار خرید و فروش اعتباری آپارتمان عنوان می کردند.

تا پیش از مهار تورم در سطح ۱۵ تا ۱۶ درصد، ریسک ناشی از افزایش شتاب گونه این شاخص، مانع از پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن با نرخ به مراتب پایین تر از تورم می شد. از سوی دیگر، سود سفته بازی در برخی بازارها طی سال های اخیر، بازدهی سرمایه گذاری شرکت های لیزینگ در بازار تسهیلات مسکن را به واسطه سود مصوبه این تسهیلات، عملا به زیان تبدیل کرده بود.

راهکار لیزینگی ها برای تامین منابع
هم اکنون روند کاهنده نرخ تورم و مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر تعیین سود ۲۱درصدی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، دو مانع اصلی را از بین برده اما در این مقطع شرکت های لیزینگ «ابهام در قیمت تمام شده منابع برای پرداخت تسهیلات» را به عنوان مانع آخر برای ورود به بازار مسکن عنوان می کنند و معتقدند: هزینه تامین منابع برای پرداخت تسهیلات لیزینگ حداقل ۲۴درصد است و ۳ درصد بالاتر از سود تعیین شده برای تسهیلات است که این اختلاف می تواند حتی در صورت صدور مجوز نهایی برای ورود لیزینگی ها به بخش مسکن، پرداخت تسهیلات را غیرممکن کند.

برای رفع این مانع که به ابهام در نحوه تامین منابع برمی گردد، پیشنهاد شده است: بخش زیادی از منابع تسهیلات لیزینگ مسکن، با پذیرش انبوه سازان به واگذاری قسطی واحدهای نوساز، تامین شود.

در این پیشنهاد چون منافع سرمایه گذاران ساختمانی و همین طور شرکت های لیزینگ به «چگونگی خروج از رکود مسکن» گره خورده است، استقبال قابل توجهی در این دو گروه از پیاده سازی آن شده است. با تشکیل مثلث انبوه ساز، لیزینگ و خریدار مسکن، تسهیلات به شکل غیرمستقیم به متقاضیان داده می شود و هر نوع احتمال تحریک قیمت مسکن در این مدل، منتفی می تواند باشد. پیشنهاد تشکیل مثلث «بازار فروش اعتباری مسکن» به عنوان طرح مکمل برای موافقت سریع با ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن، ارائه شده و طبق آنچه «دنیای اقتصاد» روز گذشته بررسی کرد، موافقت اولیه کمیته کارشناسی دولت را نیز ضمیمه خود دارد. پیش بینی می شود ظرف یکی دو ماه آینده، این طرح در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به تصویب برسد.

چالش تامین منابع تسهیلات
رئیس هیات مدیره کانون شرکت های لیزینگ در خصوص وضعیت فعلی منابع در اختیار این شرکت ها برای راه اندازی لیزینگ مسکن گفت: اینکه شرکت های لیزینگ برای تسهیلات دهی در بخش مسکن با نرخ سود ۲۱ درصدی تسهیلات برای متقاضیان و نرخ سود مشارکت ۲۴ درصدی با بانک ها برای تامین منابع مورد نیاز خود، تا چه میزان آمادگی و تمایل دارند، بستگی به منابع تامین کننده لیزینگ ها دارد. حمیدرضا ابدالی تاکید کرد: در صورتی که سرمایه این شرکت ها از طریق صاحبان سهام آنها تامین شود و این شرکت ها منابع ارزان قیمت در اختیار داشته باشند و نیازی به دریافت تسهیلات ۲۴ درصدی از بانک ها نباشد، می توانند با ضوابط فعلی و نرخ سود ۲۱ درصدی به متقاضیان لیزینگ مسکن تسهیلات بدهند.

ابدالی افزود: اما در صورتی که شرکت های لیزینگ با مشکل تامین منابع مواجه باشند و ناچار به دریافت تسهیلات مشارکتی با نرخ سود ۲۴ درصدی از سیستم بانکی شوند، فاصله ۳ درصدی تسهیلات دریافتی از سوی این شرکت ها با سود ۲۱ درصدی که از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن کسب می کنند عملا انگیزه ای برای ورود آنان به بازار لیزینگ مسکن باقی نمی ماند.

وی با بیان اینکه هم اکنون اکثر شرکت های لیزینگ فاقد منابع ارزان قیمت و نقدینگی کافی صاحبان سهام هستند، تصریح کرد: عملکرد شرکت های لیزینگ در خصوص ظرفیت وام دهی از نظر میزان وام، تعداد تسهیلات و سایر پارامترهای مطرح در این زمینه، بستگی به همکاری وزارت راه و شهرسازی با این شرکت ها و حق برخورداری از تسهیلات یارانه ای دولت و پرداخت کمک سود تسهیلات به این شرکت ها دارد.

وی خاطرنشان کرد: برای مثال دولت و سازنده ها می توانند واحدهای آماده واگذاری در طرح های حمایتی تامین مسکن و سایر ساخت و سازها را در اختیار لیزینگ ها قرار دهند و از طریق در نظر گرفتن کمک سود تسهیلات، گردش کاری، مالی و اجرایی در این زمینه تقویت شود. ابدالی افزود: به این ترتیب، شرکت های لیزینگ با واگذاری این واحدها به متقاضیان و پرداخت تسهیلات یارانه ای به آنان، تنها کارمزد خدمات خود را دریافت می کنند و دچار چالش ها و تنش های مالی هم نخواهند شد.

توان تامین ۷۰ درصد قدرت خرید
رئیس هیات مدیره کانون شرکت های لیزینگ از ظرفیت فعلی این شرکت ها برای پرداخت ۷۰ درصد ارزش روز یک واحد مسکونی در قالب تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خبر داد.

ابدالی در این زمینه توضیح داد: هر چند برای تعیین جزئیات لیزینگ مسکن باید منتظر ضوابط، آیین نامه اجرایی و مجوز نهایی بانک مرکزی باشیم اما در صورتی که بانک مرکزی برای تسهیلات لیزینگ مسکن سقف تعیین نکند، شرکت ها قادر به تامین ۷۰ درصد ارزش روز قیمت یک آپارتمان مسکونی هستند.

وی در خصوص مدت بازپرداخت تسهیلات لیزینگ و اقساط ماهانه این تسهیلات به «دنیای اقتصاد» گفت: دستورالعمل هر یک از شرکت های لیزینگ در خصوص تعیین سقف تسهیلات، مدت زمان بازپرداخت و توان وام دهی به متقاضیان، متفاوت است و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در این شرکت ها تاکنون بین ۵ تا ۱۲ سال بوده است. ابدالی ادامه داد: تعیین تمام این جزئیات بستگی به نظر بانک مرکزی و آیین نامه نهایی این بانک برای راه اندازی لیزینگ مسکن دارد و در صورتی که بانک مرکزی چارچوب مشخصی در این زمینه تدوین نکند، پس از صدور مجوز نهایی، هر یک از شرکت ها، براساس ضوابط داخلی خود در این بازار وارد خواهند شد.

همچنین جمع بندی توان وام دهی شرکت ها برای تعیین اینکه اصولا سالانه چند فقره وام مسکن از طریق بازار لیزینگ قابل پرداخت است، پس از صدور مجوز نهایی بانک مرکزی از تمام شرکت ها به عمل خواهد آمد.

مالکیت مسکن لیزینگی با خریدار یا شرکت وام دهنده؟
ابدالی با بیان اینکه پس از پرداخت تسهیلات لیزینگ به عنوان تضمین بازپرداخت اقساط وام، می توان از دو شیوه انتقال سند به نام شرکت لیزینگی یا قرار گرفتنش در رهن آن شرکت استفاده کرد، گفت: هیچ کدام از این دو شیوه تفاوتی ندارد و می تواند برای تضمین بازپرداخت مورد استفاده قرار بگیرد.

وی در پاسخ به اینکه اصولا مردم تمایلی به انتقال سند به نام شرکت وام دهنده ندارند و از این بابت ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید، توضیح داد: اتفاقا اینکه سند در رهن شرکت لیزینگی باشد و نه به نام آن، بیشتر مورد استقبال شرکت ها است؛ چرا که از نظر حقوقی این شیوه با دردسرها و مسائل کمتری روبه رو است.

علت ناکامی لیزینگ خودرو

رئیس هیات مدیره کانون شرکت های لیزینگ، همچنین در خصوص دلایل ناکامی لیزینگ در بازار خودرو و مشکلاتی که طی سال های گذشته در این زمینه برای متقاضیان این تسهیلات ایجاد شد، توضیح داد: از سال ۸۶، تمام شرکت های لیزینگ مطابق با دستورالعمل بانک مرکزی موظف شدند تحت نظر این بانک فعالیت کنند، بنابراین نظارت گسترده ای بر این شرکت ها به عمل آمد و این نظارت ها کماکان ادامه دارد. وی افزود: به این ترتیب هم اکنون شرکت هایی که تحت نظر بانک مرکزی فعالیت می کنند کاملا مراقبت شده و بدون مشکل هستند و مردم بابت استفاده از خدمات این شرکت ها نباید نگرانی داشته باشند؛ اما مشکلی که در رابطه با تسهیلات لیزینگی خودرو به وجود آمد و همچنان نیز ادامه دارد مربوط به شرکت هایی است که فاقد مجوز و نظارت بانک مرکزی هستند.

آمادگی انبوه سازان برای فروش غیرنقد
درباره تشکیل مثلث بازار عرضه اعتباری مسکن، روز گذشته دبیر کانون سراسری انبوه سازان از ارائه بسته پیشنهادی به نهاد ریاست جمهوری و وزارت راه و شهرسازی خبر داد و گفت: انبوه سازان شرط حمایت دو طرفه از بازار عرضه و تقاضای مسکن را راه اندازی بازار فروش اقساطی واحدهای نوسازی می دانند که هم اکنون به دلیل عدم قدرت خرید کافی از سوی متقاضیان خرید، در بازار، رسوب شده و بدون مشتری مانده است.

فرشید پورحاجت ادامه داد: انبوه سازان حاضرند واحدهای نوساز خود را با شرایط اقساط کامل یا درصدی از قیمت مسکن را به صورت نقد و مابقی به شکل قسطی، با نرخ سودی متناسب با نرخ تورم به متقاضیان مصرفی واگذار کنند. وی تصریح کرد: به این منظور پیشنهاد شده چند بانک عامل به طور مستقیم یا از طریق شرکت های لیزینگ وابسته به خود، با دریافت کارمزد یک تا دو درصدی به عنوان واسط فروش اقساطی مسکن تضمین لازم را برای اطمینان از صحت معامله هم برای خریدار و هم برای انبوه ساز، ایجاد کنند
 
کلمات کلیدی : لیزینگ مسکن
 


نظراتی كه به تعميق و گسترش بحث كمك كنند، پس از مدت كوتاهی در معرض ملاحظه و قضاوت ديگر بينندگان قرار مي گيرد. نظرات حاوی توهين، افترا، تهمت و نيش به ديگران منتشر نمی شود.