الف - رکود مسکن یا ترکیدن حباب قیمت؟

اشاره: مطلبی که می خوانید از سری یادداشت های بینندگان الف است و انتشار آن الزاما به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست. بینندگان الف می توانند با ارسال یادداشت خود، مطلب ذیل را تایید یا نقد کنند.

رکود خرید و فروش مسکن جزو لاینفک تیترهای روزانه اغلب رسانه ها شده است ولی ایا واقعا مسکن و ملک دچار رکود شده اند یا قلبتر دچار افزایش افسار گسیخته شده اند و اکنون در حال رسیدن به نرخ واقعی هستند؟

اگر روند تورم و قیمت مسکن و نسبت درامد به قیمت مسکن را در بیست سال گذشته بررسی کنیم به راحتی متوجه می شویم که نرخ مسکن ده ها برابر تورم افزایش داشته است.

در سال ۷۲ ما (پدر بنده) یک خانه کلنگی به متراژ ۶۲۰ متر در محله ای نسبتا خوب را به قیمت ۱۲میلیون تومان یا به عبارتی متری کمتر از ۲۰ هزار تومان خریدیم.

در آن زمان قیمت پژو ۴۰۵ حدود ۴میلیون تومان بود یعنی یک سوم این ملک و البته همان موقع هم بحث بود که زمین و ملک گران است!

قیمت دلار هم اگر اشتباه نکنم حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ تومان بود یعنی یک دوازدهم زمان حال و البته قیمت این زمین (که اکنون در ان ۶ طبقه ساخته اند!) در این لحظه بالای ۲.۵ میلیارد تومان میباشد یعنی افزایش ۲۰۰ برابری!

حقوق پدر بنده هم حدود ماهی ۲۰۰ هزار تومن بود و عملا حقوق ۵ سال خود را برای این زمین داده بود و بسیار نگران بود!

در این لحظه چنان شغلی در بهترین حالت ۴ میلیون تومان حقوق دارد و ۲۵۰۰ میلیون تومان یعنی بیش ازحقوق ۵۰ سال شخصی با چنین حقوقی.
به راحتی دیده می شود که در این ۲۱ سال یک ضریب ده در قیمت ملک وارد شده علاوه بر ضریب تورم.

دلیل این امر چیست ؟ آیا عرضه و تقاضاست؟ یه نظر بنده خیر. تمامی خرید و فروش هایی که باعث افزایش قیمت ملک شد در اثر خرید و فروش و دلالی و رفتن پول در این قسمت بود وگرنه تقاضامندان اصلی مسکن کاملا از این چرخه خارج شده اند.

ولی چرخه دلالی و خرید و فروشی که در انتهای زنجیره آن مصرف کننده واقعی وجود نداشته باشد قطعا روزی از حرکت می ایستد و امروز همان لحظه این واماندگی است.

امروزه کمتر شخصی بدون داشتن ملک یا خانه و فروختن ان می تواند صاحب ملک یا خانه دیگری شود و مثلا یک جوان دم بخت به خانه دار شدن خود حتی فکر هم نمی کند در صورتیکه تقاضا مند اصلی مسکن جوانانی هستند که در ابتدای زندگی مشترک قرار دارند و نسلهای قبلی که اغلب خانه ای هرچند کوچک از خود دارند و این یعنی رسیدن به بن بست دلالی ملک و مسکن.

دلیل کسانی که می گویند چون زمین قابل وارد کردن نیست و محدود است گران شده هم قابل قبول نیست.برای مثال در مناطق اطراف اصفهان هزاران باغ قرار دارد که همه انها قیمتهایی نجومی پیدا کرده اند و اغلب نه زمین حاصلخیز دارند و نه اب کافی و نه امنیت قابل قبول ضمن اینکه باغ یک نیاز اولیه مثل مسکن نیست که دچار چنان افزایش تقاضا و کاهش عرضه ای شود.

البته این اتفاقات پیشتر در بخش خودرو و موبایل و طلا و جاهای دیگر هم افتاد و تقریبا تمامی آن ها در این روزگار به قیمت های واقعی برگشتند و دقیقا همین اتفاق برای بازار مسکن هم خواهد افتاد و پس چند سال رکود و افزایش پیدا نکردن قیمت و در کنار ان وجود تورم، به تدریج شاهد برگشتن قیمت ملک بر منحنی واقعی تورم خواهیم بود.

حداقل امیدواریم که چنین شود!