الف - مستاجران، قرباني زمزمه كاهش سود سپرده

با دستورات اخير بانك مركزي به نظام بانكي براي رعايت نرخ سود مصوب و تقويت زمزمه كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي و همچنين جمع‌آوري موسسات اعتباري غيرمجاز كه رقابت‌هاي غيرسالمي با نهادهاي متشكل پولي و بانك‌ها و موسساعت اعتباري داراي مجوز از بانك مركزي بر سر جذب سپرده را آغاز كرده بودند، بازار اجاره‌بهاي مسكن نيز دستخوش تلاطمات عديده‌اي شده است.

به گزارش آرمان، با توجه به مشكلات اقتصاد كلان كشور كه ركود در انواع كسب و كارها به‌ويژه توليد را دامن زده، تنها جايي كه براي سرمايه‌هاي خرد مردم مأمن مناسبي محسوب مي‌شود، شبكه بانكي است. اما به دليل تلاش دولت براي كاهش سود سپرده‌ها، بازار پول به عنوان تنها بازار سودده نيز به تدريج از گردونه رقابت‌ها در حال حذف‌شدن است و به همين دليل مهم‌ترين فاكتور تعيين اجاره‌بها كه زماني مانع افزايش نرخ كرايه مسكن بود، اين‌بار خود عامل گراني بازار اجاره‌بها شده است.

فعالان بازار املاك معتقدند با تقويت زمزمه كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي، بسياري از صاحب خانه‌ها و موجران حرفه‌اي كه تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستاجر است، ديگر حاضر به پذيرش پول وديعه (رهن) نبوده و مايلند فقط اجاره دريافت كنند. اين وضعيت سبب شده تا بخش عمده‌اي از مستاجراني كه به دنبال اجاره مسكن به شكل رهن كامل هستند، در يافتن ملك مورد نظر خود با سختي مواجه شوند.

«ارسلان.م» مدير داخلي يك بنگاه زنجيره‌اي املاك در غرب تهران با تاييد كاهش بيش از ۶۰‌ درصدي فايل‌هاي رهن كامل در اكثر نقاطي كه اين شركت شعبه دارد، می‌گوید: قبلا موجراني كه تنها راه ارتزاق آنها، اجاره‌دادن املاكشان است، به دليل سود بالايي كه بانك‌ها مي‌دادند، با مستاجر همكاري كرده و از آنجايي كه بيشتر زوج‌هاي جوان پول وديعه در اختيار دارند ولي نمي‌توانند اجاره پرداخت كنند، موجران نيز مي‌پذيرفتند كه از مبلغ اجاره‌بها كاسته و بر وديعه آنها بيفزايند، چراكه سود سپرده بانكي در حدي بود كه جبران مافات كند.

وي با بيان اينكه البته نرخ سودي كه در بازار اجاره‌بها در تهران رايج است، به هيچ عنوان واقعي نيست، ادامه داد: در حال حاضر در بنگاه‌هاي معاملات ملكي تهران به ازاي هر يك ميليون تومان وديعه، ۳۰‌ هزار تومان از اجاره‌بها كاسته مي‌شود؛ اين در حالي است كه هيچ كسب و كار خردي در حال حاضر چنين سودي نمي‌دهد. هرچند كه مستاجراني كه پول پيش آنها بيشتر است، از اين نرخ رايج ميان بنگاه‌ها رضايت دارند، اما موجران مي‌گويند اگر كفه ترازوي اجاره‌بها را به سمت پول وديعه و افزايش پول پيش سنگين كنيم، هرگز به رقمي كه عرف بازار املاك است، دست نمي‌يابيم و در نتيجه متضرر مي‌شويم. همين مساله سبب مي‌شود تا موجران و مالكان مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستاجران نيز از اين موضوع ناراحتند.

«فرزاد.ع» يكي از مشاوران املاكي كه در محله سعادت‌آباد تهران به بازاريابي ملك براي تعدادي از بنگاه‌هاي معاملات ملكي مشغول است، مي‌گويد: قبلا به وفور در اين منطقه مالكاني يافت مي‌شدند كه املاك خود را رهن كامل مي‌دادند؛ به‌ويژه كه بيشتر مشتريان آنها بازرگاناني بودند كه درآمدهايشان ارقام بالايي بود و مايل بودند كه واحدهاي مسكوني را به صورت رهن كامل در اختيار بگيرند؛ اما در حال حاضر به دليل آنكه بانك‌ها سود سپرده‌ها را كاهش داده‌اند، به ندرت مالكاني مي‌توان يافت كه به رهن كامل يا افزايش وديعه مسكن و كاهش اجاره‌بها مايل باشند. وي ادامه داد: در حال حاضر بيشتر موجران يا مالكاني كه به افزايش پول پيش رضايت مي‌دهند، سازندگان املاك نوساز در مناطق گران‌قيمت تهران هستند كه از يك سو به دليل ركود سنگيني كه در بازار خريد و فروش مسكن حاكم است، از فروش املاك نوساز خود نااميد شده‌اند و از سوي ديگر به دليل وام‌هاي سنگين يا اعتباراتي كه از وام‌دهندگان خصوصي براي تكميل واحدهاي مسكوني دريافت كرده‌اند، تحت فشار بازپرداخت بدهي‌هايشان هستند و به همين دليل براي آنكه بتوانند بخشي از بدهي‌ها را تسويه كنند، به رهن كامل ملك خود رضايت مي‌دهند.

اين كارشناس بازار املاك و مستغلات افزود: يك دسته ديگر از موجراني كه مايل به رهن كامل‌دادن ملكشان هستند، خانوارهايي هستند كه واحد مسكوني دوم و سوم خريداري كرده‌اند و بخشي از هزينه خريد ملك را از محل رهن كامل مستاجر تامين مي‌كنند؛ اين روش بيشتر براي واحدهاي مسكوني كوچك است كه مبلغ رهن كامل بعضا تا يك‌سوم ارزش واحد مسكوني مي‌رسد. از آنجايي كه در حال حاضر در بازار خريد و فروش ملك در تهران، بيشتر تقاضاهاي خريد در بخش خانه‌هاي مصرفي و كوچك است و ساير واحدهاي مسكوني كه قيمت بالايي براي خريد و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده‌اند، در نتيجه اخذ وديعه نيز محدود به همين خانه‌هاست كه بخش كوچكي از واحدهاي مسكوني تهران را تشكيل مي‌دهند؛ مالكان ساير خانه‌ها متمايل به گرفتن اجاره هستند.

تغيير مزاج موجران
مسعود دانشمند، فعال اقتصادي درباره علت تغيير مزاج موجران در اخذ اجاره به‌جاي وديعه مسكن اظهار كرد: در تحليل چرايي اين واقعه نبايد صرفا دلايل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسكن جست‌وجو كرد، بلكه مهم‌ترين دليل آن در ضعف اقتصاد كلان ماست.

وي با بيان اينكه در گذشته‌هاي نه‌چندان دور بسياري از مالكان تهراني به دليل آنكه سپرده‌گذاري در بانك را ربوي مي‌دانستند، از اين كار استنكاف كرده و پول خود را به بازاريان مي‌دادند تا به آنها سود عقود مضاربه‌اي و شرعي بدهند، گفت: پس از آنكه بسياري از مردم كلاهبرداري‌هاي متعددي در اين خصوص مشاهده كردند، به تدريج به سمت بازارهاي غيرمولد مانند خريد و فروش ارز و سكه و طلا و سپس در دهه‌هاي اخير، خريد و فروش سهام يا اوراق مشاركت رو آوردند كه با توجه به تغييرات ناگهاني در اين بازارها كه تضمين سوددهي آن را مخدوش مي‌كرد، سپرده‌گذاري در بانك را امن‌ترين محل براي دسترسي آسان به پول‌هاي خود يافتند. با اين حال باز هم بازار اجاره مسكن متاثر از سود سپرده بانكي، به نفع مستاجران بود كه با افزايش وديعه مسكن، از اجاره‌بها بكاهند.

اين مدرس دانشگاه تصريح كرد: در دوره‌اي كه برخي موسسات اعتباري غيرمجاز اقدام به تبليغات وسيع براي جذب سپرده‌هاي خرد مي‌كردند، مردم نيز از بانكي به بانك ديگر كه سود بيشتري مي‌دهد، پول‌هايشان را جابه‌جا مي‌كردند. همه اين مسائل نشان مي‌دهد كه اقتصاد كلان ما دچار مشكل است كه نمي‌تواند نقدينگي سرگردان را به سمت توليد يا تجارت مولد جذب يا هدايت كند. وي ادامه داد: در همه‌جاي دنيا شركت‌هايي هستند كه پول‌هاي خرد مردم را جمع‌آوري كرده و نقش واسطه را براي آنها ايفا مي‌كنند تا اين پول‌ها در توليد سرمايه‌گذاري شده و از اين راه سرمايه‌گذار به سود برسد، چراكه بانك‌ها در كشورهاي توسعه‌يافته يا سودهاي كمي مي‌دهند يا حتي سودي هم بابت جذب سپرده و حفظ امنيت آن از سپرده‌گذار اخذ مي‌كنند.
مشكلات مستاجران دوچندان مي‌شود

دانشمند با بيان اينكه در حال حاضر كه دولت به بهانه افزايش توليد و راغب‌كردن سرمايه‌گذاران براي ورود به عرصه توليد، در حال كاستن از سود سپرده‌هاست، تاکید کرد: بايد براي مردمي كه از راه سود سپرده‌گذاري ارتزاق مي‌كردند، فكري كرد و جايگزين مناسبي براي آنها يافت. اين روش مي‌تواند از بروز مشكلات عديده اجتماعي براي خانوارهايي كه خواهان رهن كامل هستند بكاهد، چون مالكان ديگر تمايلي به اخذ وديعه ندارند و به همين دليل مبلغ اجاره‌بها را افزايش داده‌اند. آثار سوء ديگري كه اين كار دارد، ايجاد رقابت كاذب بر سر اخذ اجاره بيشتر و در نتيجه افزايش اجاره‌بهاست كه مشكلات مستاجران را دوچندان مي‌كند.

وي پيشنهاد داد: دولت مي‌تواند اعلام كند سپرده‌هاي خرد بانكي تا سقف ۵۰ ميليون تومان مشمول سود ۲۰‌ درصدي مي‌شوند و از اين مبلغ بيشتر، سود ۱۲‌ درصد به آنها تعلق مي‌گيرد؛ همچنين مي‌توانند شركت‌هاي واسطه‌اي ايجاد كنند كه همان كار تعاوني‌هاي اعتبار يا موسسات اعتباري را انجام داده و با جمع‌آوري نقدينگي خرد مردم و ايفاي نقش واسطه‌گري ميان توليدكننده و سرمايه‌گذار خرد، اين پول‌ها را در توليدهاي پرسود مثل پتروشيمي يا ديگر صنايعي كه سرمايه كلاني براي راه‌اندازي نياز دارد ولي دولت يا شبكه بانكي از تامين آن عاجز است، سرمايه‌گذاري كنند؛ البته اين شركت‌ها نبايد كار بانكي كنند ضمن اينكه نظارت بر آنها نيز بايد مداوم باشد. در اين صورت است كه چرخه گردش نقدينگي در كشور رونق يافته و مالكان و موجران هم از تبديل اجاره‌بها به رهن كامل استقبال مي‌كنند.