الف - شکسته شدن حباب و آرامش در بازار مسکن

رکود در بازاری که تا سال پیش سودهای کلان ۷۰ تا ۱۵۰ درصدی به سرمایه‌گذاران بر می‌گرداند، بسیاری را نگران کرده است. خصوصاً اینکه بخش مهمی از این سرمایه‌گذاران نه به طمع سودآوری، بلکه به دلیل ترس از کاهش ارزش دارایی شان، اقدام به سرمایه‌گذاری در این بخش کرده بودند.

طی دو سال گذشته به اعتبار آمارها، بعد از رشد افسار گسیخته قیمت ارز و طلا، «خرده سرمایه گذاران» یعنی کسانی که با دارایی‌های اندک پولشان را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده بودند، نه تنها ضرر نکردند، بلکه سرمایه‌گذاری شان سودآور هم بود. خرده سرمایه‌گذاران عمدتاً از اقشار متوسط جامعه هستند که عموماً در همه جوامع به دنبال راهی می‌گردند که بتوانند پس‌انداز‌های کم یا زیاد خود را با اطمینان سرمایه‌گذاری کنند. آنها همیشه نگران این هستند که مبادا در نوسانات بازارهای مالی، ارزش دارایی‌هایشان کم شود و یا آن را از دست بدهند. این سرمایه‌های به ظاهر اندک، به روشنی مصداق آن مثل معروف قطره و دریا هستند.

کسانی که سال گذشته در این بازار سرمایه‌گذاری کرده بودند تا پایان زمستان ۹۱، هوای سرمایه‌گذاری شان پربرکت و بهاری بود. اما با آغاز بهار و نزدیک شدن به فصل انتخابات رکود به این بازار حاکم شد. برخی خبرها حاکی از شکسته شدن حباب مسکن داشت.

فعالان این بازار دو دسته بودند:
۱- سرمایه‌گذاران عمده و سازندگان
۲- خرده سرمایه‌گذاران

بعد از رکود بازار مسکن، سرمایه‌گذاران عمده بعد از چند هفته تحمل تمایلشان به فروش قوت گرفت. اما خریداران همچنان در تردید بودند. به این ترتیب با بالا رفتن عرضه مسکن خود به خود قیمت‌ها کمی دچار نوسان شد. این سرمایه‌گذاران تا پیش از عید حاضر نبودند ملک‌های خود را بفروشند و همین باعث شده بود تا قیمت مسکن رشد بیشتری داشته باشد. حالا اما، روز به روز، تمایل این بخش برای فروش بیشتر و به اجبار تبدیل شده است. آنها مجبورند برای پوشش هزینه‌های مالی ناشی از ساخت و ساز، آپارتمان‌هایشان را بفروشند.

به عکس این گروه، دسته دوم روز به روز تمایلشان برای فروش کم‌تر می‌شود. کسانی که هر متر آپارتمانی که خریده بودند، از ۷۰۰هزار تا ۳ میلیون تومان رشد داشت، هنوز براساس تعریف قدیمی «ملک ضرر ندارد» حاضر به فروش نیستند، به تصور بالا رفتن قیمت!

تاثیر قانونی شدن مسکن مهر بر بازار مسکن
در این میان وضعیت مسکن مهر هم بر بازار اثر گذار بود. هفته قبل مقداد همتی مشاور وزیر در این باره گفته بود که هرگونه خرید و فروش مسکن مهر با اعلام شرایط واجدان و غیرواجدان آزاد است. با اعلام این خبر، گزارشات حاکی بود که قيمت واحدهاي مسکن مهر در پرديس و پرند به يک ميليون و ۷۰۰ تا يک ميليون و ۹۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيد و باز هم میزان عرضه بازار مسکن بیشتر از پیش شد.

اما انبوه سازان با این کار مخالف بودند و آن را به نفع بازار مسکن ارزیابی نمی‌کردند. ايرج رهبر رئيس کانون سراسري انبوه سازان با بيان اينکه آزاد شدن خريد و فروش مسکن مهر به نفع بازار مسکن نيست، گفته بود: «همزمان با آزاد شدن و قانوني شدن مسکن مهر دلالان و واسطه‌گران به اين بازار روي مي‌آورند.»
رهبر در ادامه، مسکن مهر را مسکنی براي اقشار ضعيف جامعه دانسته و گفت: بنابراين خريد و فروش آنها به نفع بازار مسکن نيست و زمينه افزايش قيمت‌ مي‌شود.

اما از سوي ديگر مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه املاک کشوري آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر را مثبت ارزیابی کرده و می‌گوید: «در حال حاضر ۷ درصد از حباب بازار مسکن از بين رفته و ۱۳ درصد باقي مانده نيازمند وارد شدن شوک به بازار مسکن است.»
قلی‌خسروی کاهش حباب مسکن را به انتخاب وزی راه و شهرسازی هم مرتبط دانست و گفت که باید تا آن زمان صبر کرد.

اردیبهشت‌ماه امسال خسروی به وجود حباب ۲۰ درصدی قیمت خانه اشاره کرده بود و خردادماه پس از انتخابات ریاست جمهوری بلافاصله روند نزولی این حباب قیمتی را به ترتیب سه، پنج و هفت درصد از سوی او اعلام شد.
به این ترتیب به نظر می‌رسد، هرچقدر که به جلو می‌رویم و واحدهای بیشتری از مسکن مهر آماده و تحویل داده می‌شوند، باید شاهد ثبات بیشتری در این بازار باشیم.